Ustawa o kredycie hipotecznym

03.2017

FKA Fakty Komentarze Analiza

Fakty 

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami jest coraz bliższa finalnemu uchwaleniu.

Przyjęty przez Sejm 24 lutego 2017 r. akt prawny trafił do Senatu, gdzie 16 marca b.r. uchwalono wniesienie trzech poprawek (o charakterze technicznym). Ustawa trafi teraz ponownie do Sejmu, a następnie - do podpisu Prezydenta.

Ustawa reguluje zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny, prawa i obowiązki kredytodawców, skutki uchybienia ich obowiązkom oraz zasady i tryb sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Rozwiązania przyjęte w ustawie mają na celu wzmocnienie pozycji konsumenta w relacjach z kredytodawcami, przez nałożenie na banki i inne uprawnione ustawą instytucje udzielające kredytów hipotecznych obowiązków informacyjnych przy ich udzielaniu i prowadzenia działań marketingowych w tym zakresie. Wprowadza się też istotne ograniczenia w zakresie udzielania walutowych kredytów hipotecznych i sprzedaży wiązanej. Ponadto, ustawa nie ogranicza się do kwestii ujętych w jej tytule, lecz również wprowadza pewne zmiany w ustawie o kredycie konsumenckich, w tym co do dalej idących wymagań prowadzenia działalności przez instytucje pożyczkowe.

Ustawa wejdzie w życie 3 miesiące po ogłoszeniu, przy czym dłuższy termin 6 miesięcy od wejścia w życie przewidziano na dostosowanie prowadzonej działalności do wymogów ustawy (prawdopodobnie upłynie on w I kwartale 2018 r.), a przepisy odnoszące się do wskaźnika referencyjnego kredytów hipotecznych o zmiennej stopie oprocentowania obowiązywać będą od 1 lipca przyszłego roku (dla umów zawartych po 30 czerwca 2018r.).

Komentarze 

Uchwalenie ustawy wynika z wdrożenia dyrektywy Parlamentu Europejskiej i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r., przy czym polski ustawodawca skorzystał z tej okazji do dodatkowej regulacji, w szczególności dalszych wymogów dla instytucji pożyczkowych, które w ostatnich latach są przedmiotem interwencji ustawodawcy wobec zadłużania się gospodarstw domowych w podmiotach innych niż banki, w tym tzw. chwilówek.

Ustawa ogranicza krąg podmiotów udzielających kredytów hipotecznych do banków (i oddziałów banków zagranicznych), instytucji kredytowych prowadzących działalność transgraniczną i oddziałów instytucji kredytowych oraz SKOK. Oznacza to, że instytucje pożyczkowe działające na rynku „zwykłych” kredytów konsumenckich nie będą mogły udzielać kredytów hipotecznych. Ograniczenie to wzmocniono sankcją karną (w tym wobec członków zarządu podmiotu, który je narusza) - karą grzywny do 5 mln złotych i karą pozbawienia wolności do lat 3.

Na szczególną uwagę zasługuje obowiązek, aby kredyt hipoteczny był udzielany wyłącznie w walucie lub był indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany. Kredytodawca będzie miał obowiązek na wniosek konsumenta zmienić walutę umowy o kredyt hipoteczny na inną walutę w przypadku, gdy konsument uzyskuje w tej walucie większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie. To samo dotyczy sytuacji, w której wnioskowana waluta jest walutą państwa członkowskiego, w którym konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny lub w którym ma miejsce zamieszkania w dniu złożenia wniosku.

Ustawa rozgranicza pojęcia sprzedaży wiązanej (której co do zasady zakazuje) od sprzedaży łączonej (na którą warunkowo zezwala).

W sprzedaży wiązanej konsument zawierając umowę o kredyt hipoteczny otrzymuje w pakiecie inne odrębne produkty lub usługi finansowe, bez możliwości wyboru ani rezygnacji z nich. Sprzedaż wiązana będzie dopuszczalna tylko, gdy będzie dotyczyć prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub obsługa kredytu hipotecznego, lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w przypadku zaległości w spłacie kredytu hipotecznego.

W odróżnieniu od sprzedaży wiązanej, sprzedaż łączona pozostanie warunkowo dozwolona. W sprzedaży łączonej kredytobiorcy oferuje się usługę w pakiecie z innymi produktami lub usługami, lecz nie ma on obowiązku dokonywać zakupu całego pakietu. Konsument musi zostać o tym poinformowany, a także powinien mu zostać udostępniony formularz informacyjny, dotyczący oferty kredytu hipotecznego bez sprzedaży łączonej. Celem tego rozwiązania jest umożliwienie konsumentowi świadomego wyboru i porównania warunków kredytu hipotecznego, w pakiecie z innymi produktami, z ofertą bez tych dodatkowych elementów.  

Ustawa wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące reklam kredytu hipotecznego. Wszelkie informacje zawarte w takich reklamach powinny być jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzać konsumenta w błąd. Niedopuszczalne będzie stosowanie dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań mogących stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. Poza tym, kredytodawca powinien zapewnić, aby czcionka oraz czas, w jakim są wyświetlane wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym, umożliwiały odczytanie tych informacji przez konsumenta. Poza tym reklama powinna zawierać podane w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny określone w ustawie informacje, m. in. stopę oprocentowania kredytu hipotecznego, całkowitą kwotę kredytu hipotecznego, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), wysokość raty oraz liczbę rat do spłaty.

Analiza 

Ustawa wzorem obowiązującego od niedawna art. 75c ustawy – Prawo bankowe wprowadza - na wypadek braku terminowej spłaty zobowiązania przez konsumenta - obowiązki kredytodawcy przed rozpoczęciem dochodzenia należności. Podobnie, jak w Prawie bankowym, kredytodawca będzie miał obowiązek wezwać konsumenta do spłaty kredytu, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych, informując w wezwaniu o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia.

Restrukturyzacja może zostać przeprowadzona na kilka sposobów tj. przez:

  • zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego,
  • zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego,
  • wydłużenie okresu kredytowania,
  • inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

Podobnie, jak aktualnie w Prawie bankowym, kredytodawcy nie będą zobowiązani dokonywać restrukturyzacji (choć powinni jej dokonać jeśli uzasadnia ją ocena sytuacji majątkowej konsumenta) i przy odrzuceniu wniosku o restrukturyzację mają podać konsumentowi na piśmie wyjaśnienia z podaniem przyczyny tego odrzucenia. Nowością ustawy jest natomiast obowiązek kredytodawcy umożliwienia konsumentowi, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, sprzedaży kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Nowe uprawnienie kredytobiorcy (zawarte w art. 35 ustawy) wzbudza obawy instytucji sektora finansowego, gdyż nie tylko nie poddaje uprawnienia konsumenta do sprzedaży kontroli pod względem rynkowości transakcji, lecz wprowadza swego rodzaju oddłużenie konsumenta – w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży nieruchomości nie pokryją zadłużenia, kredytodawca będzie zobowiązany umożliwić spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta i zgodzić się na wykreślenie dotychczasowej hipoteki (a co do pozostałości zadłużenia może tylko żądać innego zabezpieczenia).

Ponadto, nadzorowi KNF podlegać będzie prowadzona przez pośredników kredytu hipotecznego i agentów. W ramach wykonywania swoich ustawowych uprawnień KNF będzie mogła wydawać zalecenia oraz żądać udzielenia ustnych lub pisemnych informacji umożliwiających zapewnienie zgodności prowadzonej działalności pośrednictwa kredytu hipotecznego z przepisami ustawy. Wpis do rejestru pośredników kredytowych prowadzonego przez KNF (dział I), i zezwolenie KNF, będzie stanowić warunek konieczny prowadzenia pośrednictwa w udzielaniu kredytów hipotecznych. Natomiast działalność pośredników kredytowych „zwykłych” wymaga jedynie wpisu do rejestru pośredników kredytowych (dział II).

Ustawa wprowadza również ograniczenia w stosowaniu przez banki dodatkowych opłat (rekompensat) w przypadku spłaty całości lub części kredytu przed terminem wskazanym w umowie. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową możliwe będzie pobieranie rekompensaty przez kredytodawcę tylko w przypadku, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Rekompensata nie będzie mogła być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Ustawa wprowadza także szereg zmian w ustawie o kredycie konsumenckim, wśród nich wprowadza się dodatkowy wymóg uzyskaniu wpisu do rejestru instytucji pożyczkowych prowadzonego przez KNF przed rozpoczęciem działalności przez instytucję pożyczkową udzielającą „zwykłych” kredytów konsumenckich.