Odrębne regulacje postępowania restrukturyzacyjnego i upadłościowego prowadzonego w stosunku do dewelopera w świetle nowelizacji prawa restrukturyzacyjnego

12.2015

FKA Fakty Komentarze Analiza

Fakty

Nowe prawo restrukturyzacyjne z 15 maja 2015 r. („PrRestr”), które wchodzi w życie 1 stycznia 2016 r., wprowadza zmiany również w regulacji restrukturyzacji i upadłości deweloperskiej. W miejsce dotychczasowych rozwiązań obowiązujących od 2012 r., preferowanym celem staje się, oprócz przeniesienia własności lokalu, wypłata kwoty pieniężnej wynikającej z zabezpieczenia roszczenia nabywcy wpisem do księgi wieczystej.

Na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze wprowadzono z dniem 29 kwietnia 2012 r. nowe, odrębne regulacje upadłości i restrukturyzacji wobec deweloperów. W zamyśle ustawodawcy wprowadzenie tego odrębnego postępowania podyktowane zostało koniecznością zapewnienia ochrony roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, wynikających z umów deweloperskich, w razie ogłoszenia upadłości lub restrukturyzacji dewelopera. Przepisy te pozostawiły jednak szereg luk, stały się źródłem niepewności prawnej a spełnianie przez nie ich podstawowego celu było wielokrotnie podważane. W ostatnich zmianach, które wchodzą w życie 1 stycznia 2016 r., uznano, że konieczne jest odejście od nadmiernego dążenia do ochrony prawa nabywcy do otrzymania lokalu mieszkalnego, dającego się zrealizować tylko w razie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, na rzecz ochrony prawa do jego wartości, dającego się zrealizować zarówno przez przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, jak też – w razie likwidacji nieruchomości – poprzez wypłatę kwoty pieniężnej wynikającej z zabezpieczenia roszczenia nabywcy wpisem do księgi wieczystej.

Komentarze

Ustawodawca opiera nową regulację upadłości i restrukturyzacji deweloperów na zwiększeniu elastyczności instrumentów ochrony praw nabywców, których wybór będzie zależał od oceny sytuacji w danej sprawie. Celem nowelizacji jest wyważenie interesów nabywców oraz pozostałych wierzycieli przez przyznanie nabywcom pozycji analogicznej do sytuacji wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo. Co najważniejsze, rozwiązano kwestię kolizji uprawnień nabywców z prawami wierzyciela hipotecznego według zasady prior tempore potior iure, stosowanej według pierwszeństwa wpisu do księgi wieczystej (co w praktyce oznacza pierwszeństwo banku finansującego projekt dewelopera, z poszanowaniem jednak zobowiązań banku wobec nabywcy, który wpłaca należność z umowy z deweloperem).

Założenia i cele nowelizacji będą realizowane w ramach trzech trybów, wybieranych w zależności od sytuacji w danej sprawie:

  • kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach postępowania upadłościowego albo restrukturyzacyjnego;
  • przeniesienie i kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez kolejnego dewelopera przejmującego zobowiązania względem nabywców lokali;
  • likwidacja nieruchomości i zaspokojenie nabywców na zasadach analogicznych do wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo.

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego:

A) ​w ramach postępowania upadłościowego albo restrukturyzacyjnego;

Układ, jako podstawowa droga kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, podlegać będzie zawarciu w postępowaniu restrukturyzacyjnym, a także w ograniczonym zakresie w postępowaniu upadłościowym. Nabywcy uzyskają wpływ na jego kształt poprzez uprawnienie do zgłaszania propozycji układowych oraz obligatoryjny podział wierzycieli na grupy, z wydzieleniem nabywców do odrębnej grupy, z możliwością dodatkowego jej podziału (np. ze względu na postęp prac lub dany etap inwestycji deweloperskiej). Nowelizacja dopuszcza również zróżnicowanie nabywców ze względu na wniesienie lub brak wniesienia przez nich dopłat. Przy wykluczeniu sytuacji zobowiązania nabywcy do wniesienia dopłat wbrew jego woli, wprowadza się instrumenty zwiększające prawdopodobieństwo rzeczywistego wniesienia przez nabywców zadeklarowanych dopłat. W postępowaniach restrukturyzacyjnych, w których dłużnik sprawuje zarząd własny, w razie zatwierdzenia układu głos nabywcy w formie pisemnej zawierający zobowiązanie do wpłacenia dopłaty zgodnie z propozycjami układowymi, łącznie z wypisem prawomocnego postanowienia zatwierdzającego układ, stanowi tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy, który oddał głos za przyjęciem układu. W postępowaniu sanacyjnym (opisywanym w newsletterze pt. „Nowe zasady restrukturyzacji dłużników”, ze stycznia 2015 r., jako nowy typ postępowania mający umożliwić dłużnikowi podejmowanie czynności zmierzających do poprawy jego sytuacji ekonomicznej w celu przywrócenia dłużnikowi zdolności do wykonywania zobowiązań, przy jednoczesnej ochronie przed egzekucją, jak również zawarcie układu po sporządzeniu i zatwierdzenie spisu wierzytelności.), z pozbawieniem dłużnika zarządu majątkiem oraz w postępowaniu upadłościowym, odbywać się będzie wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym. Wynik takiego wstępnego głosowania jest wiążący dla zawartego później układu jeżeli nabywcy wpłacą (zarządcy lub syndykowi) albo zabezpieczą zadeklarowane dopłaty, w wysokości wystarczającej do sfinansowania kontynuacji przedsięwzięcia. W przypadku umorzenia postępowania sanacyjnego i złożenia uproszczonego wniosku o ogłoszenie upadłości, wpłacone w ramach postępowania sanacyjnego dopłaty zostaną przekazane w postępowaniu upadłościowym syndykowi. Dopłaty nie wchodzą do masy sanacyjnej ani upadłościowej, są wyłączone spod egzekucji prowadzonej przeciwko deweloperowi i w razie braku kontynuacji przedsięwzięcia podlegają zwrotowi nabywcom. W postępowaniu upadłościowym możliwa będzie kontynuacja przedsięwzięcia przez syndyka, która zależeć będzie m.in.: (i) od oceny sytuacji ekonomicznej danego przedsięwzięcia, (ii) uchwały o kontynuacji lub braku kontynuacji przedsięwzięcia podjętej w postępowaniu sanacyjnym oraz (iii) wniesienia lub braku wniesienia dopłat. Podobnie sytuacja kształtować się będzie w postępowaniu upadłościowym, w którym układ nie dojdzie do skutku. W takim przypadku wniesione wcześniej dopłaty mogą być wykorzystane w celu kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka w ramach postępowania upadłościowego.

B) przez nowego inwestora;

Jak jednak postąpić w przypadkach, w których większość lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego nie została jeszcze sprzedana? Inwestycja taka może zostać przejęta i kontynuowana przez nowego inwestora. Takie przejęcie przedsięwzięcia przez nowego inwestora będzie możliwe zarówno w ramach układu (w postępowaniu restrukturyzacyjnym albo upadłościowym), jak i w ramach postępowania upadłościowego. W układzie do propozycji układowych załączane będzie nieodwołalne oświadczenie inwestora, które po zatwierdzeniu układu wystarczające będzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie. Jako novum, przy sprzedaży nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego, zastosowanie będzie miał szczególny tryb sprzedaży z zachowaniem ciążących na niej obciążeń i przejęciem przez nowego inwestora zobowiązań upadłego z umów deweloperskich oraz wynikających z przekształcenia albo odstąpienia od takich umów.

Likwidacja nieruchomości i zaspokojenie nabywców

Pozytywnie należy ocenić wprowadzenie mechanizmu ochrony praw nabywcy w razie likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie. Za cel ma on ochronę uprawnienia nabywcy do określonej części wartości nieruchomości, w stopniu odpowiadającym wysokości jego roszczenia i wartości całej nieruchomości. Zastosowano w tym przypadku konstrukcję analogiczną do ograniczonego prawa rzeczowego, gdzie podstawą zaspokojenia nabywcy staje się obligatoryjny wpis jego roszczenia do księgi wieczystej. Rozwiązano również kwestię kolizji uprawnień nabywców z uprawnieniami wierzyciela hipotecznego przez zastosowanie zasady pierwszeństwa wpisu do księgi wieczystej (prior tempore potior iure). Likwidacja nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, możliwa będzie także na ogólnych zasadach w postępowaniu upadłościowym albo restrukturyzacyjnym.

Analiza

Co zatem robić, gdy deweloper ogłosi upadłość? Istnieją trzy podstawowe możliwości: 1) kontynuacja budowy przez syndyka lub innego dewelopera; 2) zaspokojenie z rachunków powierniczych (jeśli takie istnieją); 3)  podjęcie uchwały o układzie likwidacyjnym.

Sędzia – komisarz zwołuje i prowadzi zgromadzenie nabywców. Gdy inwestycja jest na zaawansowanym etapie, dla nabywców najbardziej korzystnym rozwiązaniem będzie  podjęcie decyzji o kontynuacji inwestycji, pod warunkiem że propozycja kontynuacji budowy przez syndyka odpowiada ich możliwościom finansowym. W przypadku, gdyby dopłaty okazały się znaczące, korzystniejsze okaże się podjęcie uchwały o układzie likwidacyjnym, czyli o zaspokojeniu nabywców przez likwidację majątku dewelopera, w sposób określony układem. Po dokonaniu likwidacji majątku dewelopera suma uzyskana ze sprzedaży jest dzielona pomiędzy nabywców lokali według zasad określonych w układzie. Natomiast w przypadku, gdy inwestycja nie jest jeszcze zaawansowana, a na rachunku powierniczym znajdują się środki, najlepszym rozwiązaniem byłoby zaspokojenie nabywców z tych rachunków. Pamiętać należy, że nabywcy stanowić będą wydzieloną, odrębną grupę wierzycieli, stanowiącą jednak element większej całości – jedną z grup wierzycieli występujących w ramach postępowania restrukturyzacyjnego, jak i upadłościowego. Uzyskają wpływ na przebieg i kształt postępowania, jednak nadal zobowiązani są do współdziałania z resztą wierzycieli.